Einleitung
Rz. 1
a) Wohnungseigentum ist das Eigentum an einer Wohnung in einem Haus. Dies ist nach dem BGB grundsätzlich nicht möglich.
Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch ist ein Gebäude auf einem Grundstück rechtlich ein wesentlicher Bestandteil des Grundstücks (
§ 94 Abs. 1 BGB@). Da wesentliche Bestandteile einer Sache nicht unterschiedlichen Eigentümern gehören können (vgl.
§ 93 BGB@), können ein Grundstück, ein Gebäude und die Wohnungen im Gebäude nicht unterschiedlichen Alleineigentümern gehören. Nach dem BGB ist lediglich möglich, dass mehrere Personen anteilmäßig Miteigentum am Grundstück und Haus haben und somit auch Miteigentum an den im Haus befindlichen Wohnungen.
b) Durch das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), als Sonderregelung zum BGB, ermöglicht der Gesetzgeber, dass Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus unterschiedlichen Eigentümern alleine gehören können
Beispiel: Ein Haus mit zwei Wohnungen hat zwei verschiedene Wohnungseigentümer, wobei das Grundstück und das Haus (Hausaußenwände, Hausflur, Hausdach) beiden Personen gemeinsam gehören. Das Wohnungseigentumsgesetz ermöglicht die Bildung von Wohnungseigentum.
Wohnungseigentum ist
- das Sondereigentum an einer Wohnung
- in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs. 2 WEG@).
Sondereigentum ist das alleinige Eigentum an einer Wohnung (baulich abgeschlossener Raum) innerhalb eines Hauses, welches mehreren Eigentümern gehört. Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen in sich abgeschlossen sind (vgl.
§ 3 Abs. 2 WEG@). Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen (
§ 13 Abs. 1 WEG@).
Zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen (
§ 1 Abs. 5 WEG@).
Beispiele: Das Grundstück und das darauf errichtete Haus stehen im gemeinsamen Eigentum der Eigentümer. Zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören das Grundstück und Teile des Gebäudes (z.B. Hauswand, Dach). Zu den Teilen des gemeinschaftlichen Gebäudes gehören auch die Wohnungseingangstüren und Balkongeländer (siehe Gemeinschaftseigentum,
Rz.13). Die einzelnen Wohnungen gehören nicht allen Hauseigentümern anteilmäßig.
c) Wohnungseigentum wird durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum oder durch Teilung begründet (siehe Entstehung,
Rz.2).
Für jedes Wohnungseigentum wird ein Wohnungsgrundbuch angelegt. Mit der Eintragung im Wohnungsgrundbuch entstehen die Wohnungseigentumsrechte (siehe Wohnungsgrundbuch,
Rz.19).
An Räumen, die nicht Wohnzwecken dienen (wie Räume für Verkaufsläden oder Büros), kann kein Wohnungseigentum erworben werden. Möglich ist der Erwerb von Teileigentum für gewerbliche Räume (siehe Teileigentum,
Rz.11).
d) Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollte man einen Blick in die Beschlusssammlung der Gemeinschaft nehmen. Dort werden die Beschlüsse der Gemeinschaft gesammelt. Die Beschlüsse geben Aufschluss über den Zustand des Gebäudes und die Streitereien untereinandere, z.B. Klageverfahren (siehe Beschlusssammlung,
Rz.17).
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Rz. 2 >>