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Maklervertrag (Zivilmakler)

Begriff und Bedeutung

a) Der Maklervertrag ist ein im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelter Vertragstyp (sog. gesetzlicher Vertragstyp). Er ist ein Vertrag zwischen Makler und Auftraggeber (Kunden). Der Maklervertrag kommt durch übereinstimmende Willenserklärungen (Angebot und Annahme) zustande (sog. Vertragsschluss).

Für den Maklervertrag ist nicht erforderlich, dass dem Kunden ein schriftlicher Vertrag zur Unterschrift vorgelegt wird. Ein Maklervertrag kann auch formlos und konkludent geschlossen werden (BGH, 07. Juli 2016 - I ZR 30/15).

Beispiel: Übermittelt der Immobilienmakler einem Kaufinteressenten ein Exposé, das ein eindeutiges Provisionsverlangen enthält, liegt darin ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags. Dieses Angebot nimmt der Kaufinteressent bereits an, wenn er den Makler um die Vereinbarung eines Besichtigungstermins bittet (BGH aaO, Leitsatz).

Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Maklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande kommt (§ 652 Abs. 1 BGB@). Diese gesetzliche Verpflichtung betrifft den Auftraggeber (Kunden). Er verpflichtet sich zur Zahlung des Lohnes, wenn durch den Makler eine Maklerleistung erfolgt.

Die Maklerleistung besteht in dem Nachweis oder der Vermittlung eines Vertrags mit einem Dritten, aber nicht in der Vertretung des Auftraggebers. Der Makler soll dem Auftraggeber lediglich die Möglichkeit zum Vertragsabschluss mit einem Dritten ermöglichen. Den angestrebten Vertrag schließt der Auftraggeber (in eigenem Namen) mit dem Dritten.

Den Makler trifft keine Tätigkeitspflicht (Bemühenspflicht), er muss sich nicht um den Nachweis oder die Vermittlung eines Vertrags ständig (fortlaufend) bemühen. Eine solche fortlaufende Bemühung kann nicht aus dem Wortlaut des § 652 BGB@ entnommen werden.

Hätte der Gesetzgeber eine Bemühenspflicht gewollt, dann hätte er dies zum Ausdruck gebracht, so wie beim Handelsvertreter in § 84 HGB@ (siehe Handelsvertreter).

Den Makler trifft keine besondere Pflicht die Interessen des Kunden (Auftraggebers) wahrzunehmen. Während der Vertragszeit besteht kein gesetzliches Wettbewerbsverbot. Der Makler darf z.B. Produkte und Dienstleistungen vermitteln, die in Wettbewerb zu den Produkten oder Dienstleistung eines Auftraggebers stehen.

Hätte der Gesetzgeber eine besondere Interessenwahrungspflicht gewollt, dann hätte er dies zum Ausdruck gebracht, so wie beim Handelsvertreter in § 86 HGB@ (siehe Handelsvertreter).

Der Makler ist unparteiisch. Grundsätzlich kann der Makler für den Auftraggeber und zusätzlich für die andere Partei tätig sein (siehe Inhaltsübersicht, dort 6. Doppeltätigkeit ).

b) Beim Maklervertrag (§ 652 BGB@) ist zu unterscheiden zwischen:

  • Nachweismakler

  • Vermittlungsmakler

Die Maklerleistung des Nachweismaklers besteht in dem "Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages". Den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages erbringt der Makler, wenn er dem Kunden eine Mitteilung macht, durch die der Kunde in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten, z.B. wenn der Makler dem Kunden einen Interessenten benennt und damit auf eine konkrete Vertragsgelegenheit hinweist (siehe Inhaltsübersicht, dort 4. Nachweis ).

Die Maklerleistung eines Vermittlungsmaklers besteht in der Herbeiführung des angestrebten Vertragsabschlusses. Eine Vermittlungsleistung des Maklers liegt nur dann vor, wenn er auf den potentiellen Vertragspartner mit dem Ziel des Vertragsabschlusses einwirkt, d.h. auf die Entscheidung des Kunden einwirkt. Zur Vermittlung von Verträgen genügt nicht die Bekanntgabe (Nachweis) der Gelegenheit zum Vertragsschluss, z.B. Nennung eines Objekts (siehe Inhaltsübersicht, dort 5. Vermittlung ).

c) Gelingt dem Makler der Nachweis oder die Vermittlung eines Vertrags, hat er einen Anspruch auf den Maklerlohn nach § 652 BGB@.

Ein Maklerlohn gilt als stillschweigend vereinbart, wenn die dem Mäkler übertragene Leistung den Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist. Ist die Höhe der Vergütung nicht bestimmt, so ist bei dem Bestehen einer Taxe der taxmäßige Lohn, in Ermangelung einer Taxe der übliche Lohn als vereinbart anzusehen (§ 653 BGB@).

Der Anspruch auf den Mäklerlohn ist ausgeschlossen, wenn der Mäkler dem Inhalt des Vertrags zuwider auch für den anderen Teil tätig gewesen ist (§ 654 BGB@).

d) Da der Makler nicht zur Maklertätigkeit verpflichtet ist und daher sich nicht um den Nachweis oder die Vermittlung eines Vertragsschlusses bemühen muss, darf der Auftraggeber weitere Makler mit der gleichen Angelegenheit beauftragen. Auftraggeber und Makler können aber auch einen Alleinauftrag vereinbaren. Die Erteilung eines Alleinauftrags begründet eine Tätigkeitspflicht des Maklers (siehe Inhaltsübersicht, dort 7. Alleinauftrag ).

e) Eine Person ist kein Makler, wenn sie ständig damit betraut ist, für einen anderen Unternehmer Geschäfte zu vermitteln oder in dessen Namen abzuschließen. In diesem Fall könnte die Person ein Handelsvertreter sein (siehe Handelsvertreter).


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